东莞房产律师网 知名律师胡正东竭诚为您服务!
收藏本站
 
在线客服

 939135870

 987103158            

新闻详情

商品房现售的手续有哪些

第1步:和发展商签订认购书

  当购房者决定买房,并挑选好自己中意的住宅后,他将进行的第1步就是与发展商签订认购书,以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金),订金是由发展商根据房价自定的,一般几百元到几千元不等,也有上万元的。


  认购书的主要内容包括:


  1、发展商、销售方及认购书的基本情况;


  2、所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);


  3、订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款);


  4、付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等;


  5、签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。


  签完了认购书,销售方应该给买房人发放《签约须知》,以便买房人了解以后的细节,为正式签约作准备。《签约须知》的内容有:a购房者若委托他人签约,委托书的有关证明;b关于贷款所需凭证的说明;c需要交纳的相关税费、手续费等说明;d购房人在签订条约时需携带的证件;e签约地点。


  注意:签认购书时,可能有的“认购书”上写的是“定金”,您要特别注意这个“定金”,它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约,您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证,您与发展商签订的就是内部“认购书”,请留意:尽管内部认购的房价会便宜一些,但内部认购书在法律上是无效的!


  第2步:与发展商签订购房合同

  签订购房合同时一定要慎重对待啦,因为您的权利和义务都体现在内了。另外,一旦将来与销售方发生纠纷,购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以,在签合同之前,您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房,根据规定,发展商已经不需要再办理“销售许可证”,而改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记,办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后,您还需要交纳一定数额的定金。


  在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来,通常,发展商会将一些承诺印在宣传品中,或由售楼人员口头答应,但是等到实际交付的时候,很可能就会出现问题,而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻,说合同中没写。所以,您千万不要疏忽大意,任何值得注意的问题都要落实在合同里。


  您如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理,律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。


  注意:还有可能会出现的情况是,购房者在交付了定金之后,随着对该房产项目了解的加深而感觉不好,不想购买的时候,发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下,购买者可以终止协议,拿回定金。


  第三步:办理预售登记

  签完购房合同后,买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房,则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要,只有在办理完预售(预购)登记后,购房合同生效。


  注意:如果您买的是期房,您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外,由于买期房距离入住还有一段较长的时间,在这段时间里,您应该经常与卖房者联系,或经常到施工现场去看看,了解该房产项目的工程进度,发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房,您应当按合同规定索赔。


  第四步:办理立契过户手续

  契约有预售契约和买卖契约两种,预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。