佣金收费上限取消 房产中介酝酿抱团涨价未果

最近，广州市国土房管局正式取消对中介佣金的政府指导价约束，从此二手房交易买卖双方最高佣金不得超过3%的限制将不复存在。据中介人士透露，目前大型中介行的收佣水平在1.5%~3%，普遍在2.2%左右；中小型中介行佣金相对便宜一些。据广州市房地产中介协会统计，二手房市场成交对比去年同期下跌近40%，市场成交停滞，市场出现客少盘多的“逆转”，业主向来不交任何税费加佣金的“实收制”也遭到严重挑战。据中原地产物业部副总经理陈秋炳透露，在越秀和旧荔湾通过中原地产成交的二手房，20%的业主已支付一定的佣金和各付各税；在白云、天河交界拥有店铺25间的宜居地产，从6月份开始向业主开始收佣，主推盘源全部为业主愿意给佣的房屋。据该中介公司初步统计，成交房屋中52%的业主支付佣金，48%的业主依然坚持不给佣金。宜居地产总经理陈超颖表示，以往该地产行收佣点数约为1.8%~2%，全部由买家承担；自从向业主收佣以来，佣金点数上升到2.2%，业主承担的佣金大约在0.5%~1%之间，变相为买家“减负”。

　　佣金上限取消

　　中介酝酿抱团涨价未果

　　今年6月，国家发改委、住建部联合发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，房地产佣金收费定价权下放各地，多个地方取消佣金收费的限制，实行市场定价。江苏、天津等地相继取消佣金收费的限制，8月份天津还因此引发对大型中介公司的反垄断调查，因为大中介公司联合把中介佣金从2%提高到3%，租房佣金也趁机上调。日前，广州市国土房管局发文确认“根据省发展改革委、省住房城乡建设厅相关通知精神，房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费实行市场调节价”。

　　在广州市放开中介佣金上限之前，记者之前曾向各大中介行查询，部分中介公司表示，如果放开中介佣金上限，他们希望上调中介费。据广州市房地产中介协会有关人士透露，有部分会员的确也曾经希望中介协会制定行业指导价，不过该协会表示适宜由市场定价，不宜以协会名义制定指导价。协会参与行业定价早有前车之鉴，今年初，广州、深圳、佛山等部分驾校和驾培协会涉嫌串通涨价，为此广东省物价局已对三地驾培协会开出每家35万元的罚单，共计105万元。

　　成交下跌

　　为买家减负拿业主“开刀”

　　中介费为买卖佣金，本应由买卖双方共同承担，不过在过往成交畅旺的时候，买家为尽快买到心水房屋不惜承担佣金，业主眼看来看楼的客户越来越多，放盘价铁价不二或是“逐日生”，想找业主拿佣金根本没可能。不过，今年以来二手房市场急剧萎缩，盘多客少之下市场倒逼业主也需要承担佣金。

　　在天河和宜居地产开设多家店铺的宜居地产从今年6月份开始要求业主给佣金，虽然并非用合同的方式强制业主给佣，但他们在主推盘源时会有所区别，主推盘源全部是业主愿意给佣金的。经过近5个月的实践，该地产行经过初步统计，在6月份以来成交的交易中，52%业主支付佣金，业主方佣金在0.5%~1%之间，48%的业主依然维持0佣金。宜居地产总经理陈超颖告诉记者，他们去年预估今年成交量会下滑大约50%，但是今年的情况比预期更糟糕，业务收入下滑最多的一个月跌幅达到70%。对于一二手联动收入不多的中小行来说，业主收入必须依赖二手房的佣金收入，但二手房买家承担税费和佣金过多，在盘多客少之下他们想出“向业主收佣，为买家减负”一招。陈超颖表示，以往该地产行收佣点数约为1.8%~2%，全部由买家承担；自从向业主收佣以来，佣金点数上升到2.2%，业主承担的佣金大约在0.5%~1%之间，变相为买家“减负”。置家地产总经理张锡荣表示，他们在增城和白云也逐步开始向业主收佣，愿意给佣的业主放盘盘源会主推。

　　一手货不多、盘源较少的中心六区业主也开始承受给佣的压力。据中原地产陈秋炳透露，在越秀和旧荔湾通过中原地产成交的二手房里面，20%的业主已支付一定的佣金。

　　税费是大头

　　各付各税暂难开展

　　中介交易中，一两点的中介费其实不算大头，大头在于5.6%的营业税。通常来说，业主实收就是把佣金和交易所产生的业主税全部推到买家身上，交易“3点佣”加5.6%营业税以及1%的个税，总共税费加起来大约相当于交易价的10%。在部分中介推动的“业主给佣”运动中，他们认为目前暂时只能说服业主支付部分佣金，想让业主各付各税还是非常难。宜居地产陈超颖表示，虽然有过50%的业主支付佣金，但他们都选择“只给佣，不承担交易税”，业主税依然由买家来承担。

　　相比之下，市区业主各付各税的可能性较大。中原地产陈秋炳表示，在业主支付佣金的20%交易中，业主都承担交易产生的业主税。

　　业主：给佣与否视情况而定

　　宜居地产陈超颖和置家地产张锡荣都表示，业主因放盘时间长，又等着置换其他房产或者有资金周转需要，较容易接受支付佣金的做法，对于可卖可不卖的业主，他们给佣的积极性不高。中原地产陈秋炳认为，对业主来说卖得一个好价是他们的关键所在，如果卖出理想的价格，他们也愿意给佣；如果卖出的价格很低，那么他们就可能选择不给佣。

　　资深投资者张先生表示，以往他家曾经与一个中介公司打官司，当时仍有“3点佣”最高上限，该中介公司向买家和业主合共收取高达5%的中介费，为此他闹上法庭，最终维权成功，只交3%佣金。他表示，打这个官司最大的原因在于中介的服务质量不高，他认为付出佣金与获得的服务不相称。后来有一次买写字楼单位的时候，他认为服务的中介非常好，当时愿意给4%佣金，不过因为3%中介费上限而未果。

　　记者询问了周边几位有放盘意欲的朋友。他们认为，对于业主来说，实收比较容易操作，而且他们看好限贷放开以后二手房市场会回暖，是否给佣要看情况而定。一位有意入市的买家林小姐则认为，业主给佣的确有可能帮助买家减少小小负担，但是由于佣金上限的政府指导价取消，买方也不知道业主方有没有支付佣金，中介向买卖双方两头收佣也有可能，因此在交易信息不对称之下作为买家也只能拼命把佣金压低。