二手商品房买卖合同的效力问题

　二手商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力，合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程当中二手商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况的二手房买卖：

　　一是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房屋所有权证尚未办理完毕。

　　二是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房屋所有权证尚未办理完毕;

　　三是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的房屋所有权证已办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。

　　四是法院执行或拍卖的房屋，产权尚未落实到权利人名下，权利人欲将其出售。