最近有一个朋友在咨询准备开发的一个项目的定位时，表现出了对居住与办公两种定位方向的游移，最后忽然如释负重地说：“这样好了，我干脆把它做成商住两用，两全其美，岂不更好？”且慢得意！许多情况下，这类两用的项目都会隐入“两不能用”的难过境地。
一、“商住两用房”之由来
就上海目前来说，有关部门的规划与市场的实际需求还是有一定差距。例如，从土地的使用用途上来说，国家有关政策只界定了“居住与非居住”，对于“商住”的出现是始料未及的。在土地出让金等规定上存有不合理性，这也是有关人士大呼不公平的原因。
因为市场经济的发展，出现了办公的需求，这时就出现了第一批商用楼，这个时期的商用楼使用的是住宅的配套设施标准，在使用上实际是商住两用。这个时期有一个非常有代表性的现象，拎菜的与拎公文包的一起等电梯。
到了第二批办公楼，它的户型是按照住宅设计，底商也是住宅标准，不过引入了“只商不住”的概念。进步到第三代，房型还是住宅，但是它的设施、底商都是按照写字楼标准配置。
另外，商住两用也是一种社会需求，只不过从生活方式来看，它没有一个准确的定位，结果是居住与商务互相受到影响。同时，也给物业管理带来难度，给消防安全带来隐患。
“只商不住”与“只住不商”比较“商住两用”的市场定位更为准确，在物业管理上相对容易一些，也更能提高管理水平与管理质量。但是从投资角度来说，“只商不住”比“只住不商”要更有潜力，在实际操作上，也更容易控制，因为“住”以后的用途是很难控制的。
二、“商住两用房”之现状
笔者曾关注过一家香港大型地产公司，当时公司在北京开发了一座大型综合建筑群，其中有一栋楼的定位就是“商住两用”——各单元内均有厨厕，但除此之外不作空间分隔，同时鉴于各单元内已有厨厕，所以公共面积亦不设卫生间。对于这样一个标准的商住两用的物业，最初开盘时，东南亚的投资者纷纷抢购，但等到楼盘落成开始租赁，租户反应都十分冷淡，情况是这样的：
(1)任何物业，无论从物业管理还是从形成商业群落的角度而言，只能“单用”而不可能“混用”。试想，谁会愿意在一个写字楼中安家，而谁又愿意将写字楼开在一片住宅之中呢？所以大多数商住两用的物业，到头来只能作一种用途——这是问题之一。
(2)当两种用途中只选其一时，为另一种用途所作的配置自然成为浪费或多余。比如，上述项目中每单元两处的卫生间，在各写字楼租户入住后，成了他们纷纷要去掉的设置，如此一来，灵活性的设置配置却往往成了负担——这是问题之二。
(3)由于有的单元无法取消卫生间，或取消成本太高，而取消后楼道内又无公共卫生间，所以许多租户一算账后即转身离去——由此可见，凡两用的物业，在两种中选一用时总要付出一定的转换成本，而如果此转换成本过高，客户在进行产品比较时，“商住两用”也将失去一部分优势——这是问题之三。
正是由于存在这三方面的问题，所以说“商住两用”有时并非商住都没问题，反过来说，如果我们不将市场分析清楚，这反而是一种与“商”与“住”比较都不占优势的物业。
当然，这决不是说商住楼不好，反而在北京或其他城市，象“SOHO”、新都市计划那样的商住两用项目成功者大有人在，关键是因为这些发展商将项目定位于“商住两用”时，是进行了精确的市场分析后，形成的一种精确性的针对于“商住”市场的精确定位。所以说，市场定位必须是精确的，无论是商是住，还是商住两用，都必须是在分析市场并选择了市场中某一类客户(同时意味着放弃其他客户)后做出的坚定选择，这样的“商住两用”才能成功。而“两用”绝不能作为面临“双向选择”时采取的一种不负责任的模糊处理，那样的话，就真有可能导致项目处于“两难境地”了！
三、“商住两用房”的“商用”之惑
1、性能混淆
从使用性能而言，商住混淆的定位将对入住业主造成办公、居住相互干扰，电梯等候时间超长，居住安全不稳定等诸多困扰。高层建筑的电梯等候问题在“商住两用楼”里进一步放大，对于办公企业的效率和入住居民的生活都将产生负面影响。
另外，对于“商住两用楼”就是“经商与居住合二为一”的概念其实是由开发商制造的名词解释，并从根本上混淆了商住两用的性质。北京地产专家刘宏诚表示，“真正的‘商住两用楼’是指一幢楼底层是商用，上层为住宅的楼房，至于目前将住宅物业用做商业用途的所谓‘商住两用楼’，即现在被称为‘居改非’的住宅从来没有得到过国家的认可……这些所谓‘商住两用楼’房产证上的‘设计用途’一栏注明的性质也并非商业用途。”
2、概念模糊
“只商不住”、“只住不商”和“商住两用”，这些都是住宅概念，都是开发商转轨后用来引导消费的措施和市场营销策略性的手段。从概念上来说，入住以后的客户群体是很难控制的。
商住两用在国外也存在，但不是高层，一般都是小二层，楼下办公，楼上居住，但是它在人口密度上、管理的难度上、配套的难度上都远低于国内的商住。
“酒店式公寓”不是商住两用，它的定位是国际商务公寓，是五星级的酒店跟商务写字楼的完美结合，这里的配套设施完全是按照写字楼的标准制定，比较适合作“办事处”。另外，在酒店办公的费用比在高档写字楼的费用要高，那为什么有人会选择在酒店办公？在写字楼，晚上几点以后大楼封闭，单从时差上来说，要跟国外联系，可能就只能回家打电话或上网了，这当然是不方便。
“商住两用”从物业的类型上看很难满足，从概念上也很难混合。比如，最先来上海的一批跨国集团开始是在高级饭店里办公，为什么？因为那时还没有写字楼。如果你是旅游的，你会愿意住在这样一种人员流动很频繁的环境吗？后来，等一批高档写字楼建好以后，这些大公司便搬出去了。为什么？商务环境。
3、前景莫测
我们再来看，商住在安全方面面临的问题，既然是开公司，就难免有公司倒闭、破产，你想想，你经常要面对的业务员、推销员的频繁往来，还要面对上门追债的人。你是其它公司的人来这里，面对的是穿着大裤衩、大拖鞋的人，你会相信这个公司的实力吗？面对进进出出的人流，你会有在家的安全感吗？你住在这里还会觉得舒服吗？这样的环境你觉得你的房子会升值吗？
但是市场上还是有“商住”的需求，显然在市场上，“商住”显得非常被动。在经济形式不好的时候，商住才会有一定的升值空间，这个时候的商住市场也是最大的。你想象一下，当写字楼降价的时候，别人会不会来你商住的地方办公，当住宅降价的时候，别人会不会来你这里居住，而你当初所能吸引人的价格优势在纯粹的商务或居住环境面前显得是那么无力。
如果“只商不住”和“只住不商”一个是男人一个是女人，那么我问你“商住两用”是什么人？从某种意义上来说，“商住”其实是很无奈的，商住的市场需求也会存在，商住也会存在，只是多与少罢了。
四、“商住两用房”的“住用”之惑
再看看住户们的情况。有这样一个案例，朱女士几年前购买了某楼盘一套商住两用房，今年6月入住并申请办理取得了房地产权证。在办理户口迁入手续时，被告知该房不是商住两用而是商业用房，因此不能迁入户口。此时她才发现房产证上房屋的用途是商用而不是合同中约定的商住两用。
碰到这种问题，首先要分析是什么使房地产权证中所记载的房屋用途与合同所约定的房屋用途不符。
第一种可能，就是开发商在销售过程中，因其自身的过错诸如笔误、事后变更规划、隐瞒真实情况将本是商业用房在合同中约定为商住两用，则开发商应承担相应法律责任，购房者可根据合同向开发商索赔。购房者长期居住商业用房的确有很多法律障碍，如您所说的迁入户口、子女就学以及物业管理等诸多问题无法解决。因此，是否能退房就是购房者面临的问题。从上述情况看，由于您已经办理了房产证，因此除非您与开发商之间有特殊约定，否则合同已履行完毕。由于“终止合同退房”已不现实，现可考虑的有以下两种方案。
第一，朱女士可以与开发商协商，由开发商按原价回购，并补偿她的装修损失、市场价格变化损失及利息损失。协商一致后，双方签订房屋买卖合同（即二手房买卖），办理相关手续。
第二，一般来说，商业用房的价格比住宅的价格要高，因此朱女士可到市场上将商业用房转让，再在该地附近选择购买商品住宅，如果因转让发生损失，也可与开发商协商要求其予以补偿。
当然，如果上述方案无法实现，朱女士也可根据已调查核实的证据依法通过诉讼或仲裁方式向开发商主张权利。
另外应当注意到，如果开发商是故意隐瞒真实情况与朱女士签订合同或签订合同后变更规划则涉嫌欺诈。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。即朱女士可据此获得开发商的惩罚性赔偿金。
房屋用途发生改变的另一种可能是，在办理申请房地产权证时因相关人员工作失误而发生。因此，建议购房者应先到该房屋所在地规划部门查询该小区的规划情况，如果规划批准确为商住综合楼，而购房者所购买的房屋是商业用途，则购房者再去该房屋所在地的房地产交易中心查询一下当时申请的记录，若确属登记失误，购房者可要求对房屋用途作变更登记。
商、住、办房屋不能混用。目前房地产市场上滥用SOHO概念的现象（即商住两用房）不仅误导了消费者，给办理产权证带来大量棘手的问题和纠纷，也给房地产行业管理特别是物业管理带来混乱。笔者认为：开发商在开发商住两用房楼盘时，应当慎重考虑；小业主在购买商住两用房屋时，也应当多加斟酌。毕竟现行法律还没有对此性质的房屋作出明文规定，因此大家要多加注意规避可能因购买商住两用房带来的风险。
，如何获得更多的投资回报，业主、开发商都在打它的主意。有些开发商显然已经看到了市场上的这种现象，他们已经完成了商住的升级，相信一旦这种升级获得巨大的成功，也许就像吸星大法克服了自身的弱点一样，成为一门绝世武功。祝这些存在的“只住不商”、“只商不住”、“商住两用”好运五、结语
“商住两用”正在面临着腹背受敌的尴尬境地，“存在就是合理”，我们也不对它的存在置若可否。同样，虽然纯商和纯住的市场定位是不一样的，从表面看来也没有竞争，但是，正如他们说的那样，入住后的“住宅用途”和业主的“生活方式”是很难限定的，他们也十分清楚彼此的软肋，只是不愿意说出来罢了。如何转型。
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