人防车位是买还是租？法院这样判

近年来，随着桂林家用汽车的普及，各大小区的车位配备情况也成为了购房者选购房屋的重要参考指标，买房必买车位也成了一个趋势。为了增强自己小区的竞争力，许多开发商将小区地块的人防工程建设成地下车位，随小区房屋一起售卖，由于人防工程不能买卖，转让“人防车位”的专有使用权成为了这类车位交易的常用方式。“人防车位”的交易越来越多，也带了许多法律问题。近日，桂林市七星区人民法院就审理了42件由地下“人防车位”专有使用权转让合同引发的合同纠纷系列案。

2013年至2015年，桂林市某小区的42户业主与该小区开发商就该小区的地下车位转让问题签订合同，合同约定：“业主取得小区地下停车位专有使用权，自交付使用之日起，使用权的年限与项目房屋使用权年限相一致，该车位不进行不动产权属登记，业主同意不要求政府主管部门对车位颁发权属证书。”合同还特别说明：“开发商建设的地下停车库为战时作人防工程使用。”签订合同后，开发商将车位交付给业主使用。业主认为，上述合同明确约定开发商转让给业主的是车位的使用权，由于涉案车位是人防车位，人防车位的所有权属于国家，开发商可以对车位进行使用、收益，但不能进行买卖，因此，合同虽然名为使用权转让合同，实际上是租赁合同。我国法律规定，租赁合同的租赁期限最长不得超过20年，因此，涉案合同超出20年租赁期的部分无效，开发商应当将超过租赁期限20年的转让价款返还给业主。就这样，42户业主将开发商告上法庭，要求法院确认双方签订的使用权转让合同的使用权年限为租赁期20年，超过部分无效，并判令开发商返还合同无效部分对应的转让价款。

开发商一方不同意业主的意见，认为：其一，涉案的车位专有使用权转让合同不是租赁合同，从合同的形式以及实质来看均不属于租赁合同法律关系。本案所涉车位为人防车位，依据物权法、国防法及人民防空法的有关规定，开发商可以就涉案车位以出售、附赠或者出租等方式进行处理，所获得收益归作为投资者的开发商所有，因此对于涉案车位的处置方式不仅限于出租一种；其二，涉案合同并未违反现行国家相关法律法规的规定，是双方真实意思表示的结果，因此内容合同合法有效，对双方均具有法律约束力；其三，合同签署至今已经履行了5、6年，根据维护交易安全原则，双方应据实履行。更何况，桂林市当地对人防车位及地下车位已经形成了交易习惯，均以转让方式进行。因此，开发商希望法院驳回原告的诉讼请求。

法院审理后认为，这次纷争的主要矛盾集中在涉案合同的性质及其法律效力。我国法律对人民防空设施的使用、管理、收益有规定，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第三十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”因此，本案讼争的地下停车位虽属人防工程，但该人防工程由开发商投资建设，且未计入公摊面积，故开发商对其依法享有使用和收益的权利。但现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有明确的法律规定，将住宅建筑地下的人防工程作为停车位使用是通行做法，开发商和购房者对于地下人防车位的交易形式仍处于不断摸索的过程中。现开发商与购房者签订合同，有偿转让讼争的地下停车位使用权的方式，以此来获取收益，这种行为不违反法律的强制性规定，因此涉案合同在性质上属于使用权转让合同，不属于租赁合同，合法有效。现在购房者主张该合同名为转让合同，实为租赁合同，没有法律依据，因此购房者提出的诉讼请求，法院均不予支持。最终，法院驳回了42户业主的诉讼请求。

目前，原、被告均未向法院提起上诉。

来源：七星区人民法院